לבקוביץ ואח' נ' אלי את גיל השקעות ונכסים בע"מ ואח'

פסק דין

שתי תביעות כספיות שנדונו במאוחד, האחת על סך 104,173 ₪ והשניה על סך 103,149 ₪ לפיצוי בגין הפרת חוזה מכר מקרקעין.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

ביסוד המחלוקת עומד הסכם מכר מקרקעין מיום 1.8.05 שנערך בין התובעות ואחרים לבין הנתבעת 1 (נספח א' לכתב התביעה של התובעת 3, להלן: ההסכם). התובעות (עם עוד אחרים שלא הגישו תביעה), הן המוכרות. הנתבעת 1 היא הרוכשת של המקרקעין. הנתבע 2 הוא בעל המניות והמנהל של נתבעת 1. להסכם קדם זכ"ד מיום 10.7.05 שנערך בין המוכרים לנתבע 2, בשם חברה בייסוד. את שני הצדדים לעסקת המכר ייצג עו"ד דותן, שערך את ההסכם.

לטענת התובעות, במסגרת ההסכם הסכימו הצדדים כי המוכרים יישאו בעלות המיסים החלים עליהם בגין מכירת הנכס, עד לגובה של 40,000$ בלבד; וכי בכל סכום שמעבר לכך, ישא הקונה. לימים הסתבר כי רשויות מס שבח העריכו את שווי העסקה בסך של 330,000$ ולא בסכום התמורה הנקוב בחוזה, 250,000$. סכום החבות במס שבח עלה. הנתבע הגיע תחילה להסדר עם רשויות המס, אך סירב לעמוד בו. רשות המס החלה בפעולות גבייה כנגד המוכרים והטילה עיקולים שונים.

לאחר שהוטל עיקול על משכורתה ורכבה של התובעת 1 בת.א 5352/07 (גב' לבקוביץ), הגיעו להסדר עם פקיד השומה ושילמו סך של 62,038 ₪. התובעות תובעות סכום זה בצירוף סך של 20,000 ₪ פיצוי בגין הוצאות נזקים ועוגמת נפש שנגרמה להן בשל הטלת העיקולים וכן פיצוי בסך של 22,135 ₪, שהוא חלק יחסי, כחלקן של התובעת בנכס, מסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 11 להסכם המכר בגין הפרה (סכ"ה 104,173 ₪).

התובעת בת.א 1417/08 (גב' יעל אילת) שילמה לפקיד השומה בנסיבות דומות, סך של 80,789 ₪, אותם היא תובעת בצירוף סך של 22,360 ₪ כפיצוי מוסכם לפי חלקה היחסי בנכס ולחלופין, אם תידחה התביעה לפיצוי מוסכם, פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש ו- 10,000 ₪ בגין נזק ישיר (סכ"ה 103,149 ₪).

לטענת הנתבעים, טענות התובעות צריכות להיות מופנות לעו"ד דותן שייצג את שני הצדדים לעסקה. וזאת, הן בשל חישוב שגוי שערך בקשר לחיובי המס הצפויים בעסקה והן משום שהמסמכים שהגיש לרשויות המס, הובילו לחיוב נוסף במס שבח ובמס רכישה.

עוד טוענים הנתבעים כי מעולם לא סוכם שהנתבעים ישאו בתשלום מס שבח ומס מכירה. הוסכם כי תמורת המכר תעמוד על סך של 250,000 $. כל סכום מעבר הופך את הרכישה ללא-כדאית לקונה. לפי סעיפים 9-10 לחוזה, התחייבה הנתבעת לשלם הפרשי מיסים שמעבר ל- 40,000$ לעיריית ראשל"צ בלבד, לועדה המקומית לתכנון ולבניה, מס רכוש וחובות לחברת החשמל. הא ותו לא.

הנתבעים טוענים כי התובעות הן אלו שהפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את חובותיהן לרשויות המס ולא העבירו את הנכס על שם הקונה ולפיכך, יש לקזז מכל סכום שייפסק סך של 109,234 ₪. סכום זה מורכב מהסכומים הבאים: סך של 5988 ₪ בגין הפרשי מיסים ששילמו הנתבעים לפי הטענה ביתר; סך של 71,478 ₪ בגין הפסד דמי שכירות עבור הבניין שנהרס לתקופה שבין 1.9.05 לבין 1.9.06 לפי שכ"ד של 500$ לחודש, שכן היה בכוונת הנתבעים להשכיר את הדירות למשך שנה עד לקבלת היתר בניה ואולם בפועל הוצא צו הריסה לנכס כ- 6 חודשים טרם המכירה, מבלי שהמוכרים יידעו את הנתבעים; 31,768 ₪ אובדן דמי שכירות עבור הבניין שטרם נבנה לתקופה שבין 1.11.07 ובין 1.1.08, לפי שכ"ד של 800$ לחודש, שכן אילו עמדו התובעות בהתחייבויותיהן, ניתן היה להתחיל קודם בהליכים לקבלת היתר בניה והבניה הייתה מושלמת ביום 1.11.07; סך של 29,124 ש''ח בגין נזקי הנתבעים עבור תשלום לשירותי הכבאות ובגין תשלום בעבור הריסת המבנה.

התיק נקבע לשתי ישיבות, האחת לשמיעת עדי התובעות (7 עדים, לרבות עו"ד דותן שהעיד ללא תצהיר) והשניה, לשמיעת עדי הנתבעים ולסיכומים בע"פ.

דיון והכרעה

הסעיפים הרלבנטיים למחלוקת הם סעיפים 3 ו- 9 להסכם, שנוסחם כדלקמן (ההדגשות שלי- י.ב):

"3. תמורת הממכר מתחייב הקונה לשלם למוכר סך של 1,118,000 ₪. ע"ח מחיר הממכר מאשר המוכר כי קיבל מידי הקונה סכום של 218,000 ₪. יתרת המחיר תשולם למוכר כנגד אישור לרישום מעירית ראשל"צ והועדה המקומית אשר תקפו עד יום חתימת ההסכם לפחות ואישורים לרישום ממס רכוש וממס שבח (לרבות מס מכירה) ויפוי כח בלתי חוזר. היות והעסקה מבוססת על הערכת גובה המסים עד ל-40,000$ - כל הסכום ישולם למוכר פרט לסכום של 180,000 ₪ אשר יופקד בידי עוה"ד כנאמן לביטחון לתשלומי המסים המוטלים על המוכר, ועם תשלומי המס והמצאת האישורים יועבר הסכום או יתרתו ליחידי המוכר....

9. הקונה מתחיב לשלם את מס הרכישה עבור רכישת הממכר, וכן את כל המסים השוטפים החלים על הממכר מיום חתימת הסכם זה והילך.

המוכר מתחיב לשלם את כל חובות המסים ותשלומי החובה בגין הממכר אשר יחולו עליו עד למועד חתימת הסכם זה, לעירית ראשל"צ והועדה המקומית בגין היטלים, חובות מסים וארנונות, חובות למס רכוש ולחברת החשמל. סך כל המסים שיחולו על המוכר לא יעלו על 40,000$ ואם יעלו – יחול ההפרש על הקונה וישולם על ידו.

נוסח ההסכם אכן יכול היה לעורר מחלוקת, משום שבפסקה שקדמה להגבלת סך כל המיסים שיחולו על המוכרים ל- 40,000$ צוינו באופן מפורש רק חובותיהם לעירייה ולועדה המקומית וכן חובות מס רכוש ולחברת החשמל. ברגיל, ייתכן שהיה מקום לפרש את הדברים ולקבוע מתוך החוזה ומתוך כלל הנסיבות, מהו אומד דעת הצדדים.

אולם טענתם העיקרית של הנתבעים, כאילו הגבול העליון של 40,000$ מתייחס רק למיסים והתשלומים המפורטים בס' 9 להסכם (קרי: חובות כלפי הועדה המקומית והעירייה), ואינו מתייחס לחבות המוכרים במס שבח ומס מכירה - הופרכה מן היסוד כבר בתחילת חקירתו של הנתבע 2. נתבע 2 הודה בהגינותו (ובניגוד לעדותו של בנו, שהעיד לפניו, כשזה האחרון יצא את האולם) - כי עיקרון יסודי הוא בהסכם, שהמוכרים ישאו בתשלום מיסים בסכום כולל שעד לתקרה של 40,000$, לרבות מס שבח ומס מכירה; כי האמור בסעיף 3 להסכם ביחס לאותו גבול תשלום נועד לכל המיסים שיחולו על המוכרים; וכי הפקדון שהופקד בסך 180,000 ₪ הוא הסך של 40,000$ שהופקד לצורך תשלום כלל המיסים החלים על המוכרים (עמ' 52 ש' 18 – עמ' 53 ש' 6).

הנתבע 2 עוד הוסיף והבהיר, כי בשלב המו"מ וכריתת החוזה, סברו כי לא תהא חבות במס (עמ' 53 ש' 18-20). כך עלה גם מעדותו של עו"ד דותן (עמ' 59 ש' 19). דומה כי "פה קבור הכלב". מלכתחילה לא נראה היה עניין זה משמעותי. הבעיה נוצרה כמובן, לאחר שהתברר כי קיימת חבות במס בסכום לא מבוטל, העולה על 40,000$ שהופקדו לכך מראש ע"י המוכרים. אלא שסיכון זה הוקצה, לפי הוראות ההסכם והסכמת הצדדים, לקונים/הנתבעים ולא למוכרים, לרבות התובעות.

יש לציין כי החקירה החוזרת של נתבע 2 בידי באת כוחו, לא הועילה. הנתבע 2 נותר איתן בדעתו וחזר וציין שהסכום של 40,000 $ מתייחס לכל המיסים מכל מין וסוג שחלים על המוכרים, כולל מס שבח ומס מכירה (עמ' 54 ס' 14-10).